Globalno tržište luksuznih nekretnina ušlo je u 2026. godinu sa rastom koji više nije ravnomerno raspoređen između velikih svetskih metropola.
Najbogatiji kupci nisu prestali da ulažu u prestižne stanove, vile i rezidencije, ali danas znatno pažljivije biraju lokacije, poresko okruženje, kvalitet života i nekretnine koje ne zahtevaju dodatno renoviranje ili složeno održavanje.
Najnoviji The Wealth Report 2026 konsultantske kuće Knight Frank pokazuje da su prosečne cene luksuznih stambenih nekretnina tokom 2025. porasle za 3,2 odsto. Rast je bio nešto sporiji od 3,6 odsto zabeleženih godinu ranije, ali je premium segment drugu godinu zaredom nadmašio šire tržište stanovanja. Od 100 analiziranih tržišta, njih 73 završilo je godinu sa višim cenama, dok su 24 tržišta zabeležila pad.
Iza ovog naizgled umerenog globalnog proseka kriju se ogromne razlike. Dok su najtraženije lokacije u Aziji i na Bliskom istoku beležile izuzetno snažne rezultate, pojedina tradicionalna tržišta Evrope i Severne Amerike našla su se pod pritiskom viših poreza, skupog finansiranja i promenjenih navika međunarodnih kupaca.
Tokio je najveći pobednik globalnog tržišta
Najdramatičniji rast u najnovijem izdanju indeksa PIRI 100 zabeležio je Tokio, gde su cene luksuznih nekretnina tokom 2025. porasle za čak 58,5 odsto.
Takav rezultat ne znači da je celokupno tržište nekretnina u japanskoj prestonici poskupelo istim intenzitetom. Rast je bio naročito izražen u segmentu kvalitetnih, novogradnjom obuhvaćenih premium rezidencija, čija je ponuda ograničena, dok je interesovanje imućnih domaćih i međunarodnih kupaca ostalo izuzetno snažno.
Tokio danas nudi kombinaciju bezbednosti, izuzetno razvijene infrastrukture, diskretnog luksuza i arhitekture prilagođene kupcima koji više ne traže samo raskošnu kvadraturu. Sve važniji postaju privatnost, vrhunska usluga, savremena tehnologija i mogućnost da se u nekretninu useli bez dugotrajnog renoviranja.
Uspon Tokija pokazuje i da se mapa globalnog luksuza menja. Gradovi koji su nekada bili posmatrani prvenstveno kao poslovni i finansijski centri sve češće postaju dugoročne baze najbogatijih pojedinaca i njihovih porodica.
Dubai ostaje prestonica ultra-luksuznih transakcija
Iako Tokio predvodi prema rastu cena, Dubai ostaje jedno od najmoćnijih i najaktivnijih tržišta najskupljih nekretnina na svetu.
Tokom 2025. godine u Dubaiju je prodato čak 500 stambenih nekretnina vrednih najmanje deset miliona dolara. Samo u poslednjem kvartalu godine zaključene su 143 transakcije u ovom cenovnom rangu, što potvrđuje da tražnja za vilama, penthausima i rezidencijama na najekskluzivnijim lokacijama ne pokazuje znake ozbiljnog usporavanja.
Ukupan broj stambenih transakcija u gradu dostigao je rekordnih 205.400, što predstavlja rast od 18 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Njihova ukupna vrednost povećana je za 25 odsto, na 544,2 milijarde dirhama, dok su cene u premium segmentu premašile 4.300 dirhama po kvadratnoj stopi.
Dubai više ne privlači kupce samo spektakularnim projektima i arhitekturom koja pomera granice. Njegova prednost počiva i na poreskom okruženju, globalnoj povezanosti, političkoj stabilnosti, luksuznim uslugama i sve bogatijoj ponudi brendiranih rezidencija.
Posebno su tražene nekretnine koje nude nivo usluge karakterističan za hotele sa pet zvezdica: privatne konsijerž timove, održavanje, bezbednost, wellness sadržaje, restorane i direktan pristup plažama ili marinama.
Abu Dabi postaje diskretnija alternativa Dubaiju
Knight Frank izdvaja Abu Dabi kao tržište koje postaje sve privlačnije ultra-bogatim pojedincima zainteresovanim za mirniji, diskretniji i manje eksponiran način života.
Za razliku od Dubaija, čiji identitet počiva na spektakularnim neboderima, događajima i veoma vidljivom luksuzu, Abu Dabi se pozicionira kao sofisticirana alternativa sa većim naglaskom na privatnost, kulturu, prostrane rezidencije i dugoročni kvalitet života.
Razvoj kulturnih institucija, privatnih vila na ostrvima i ekskluzivnih rezidencijalnih projekata omogućio je glavnom gradu Ujedinjenih Arapskih Emirata da privuče porodice, preduzetnike i vlasnike kompanija koji traže stabilnu bazu u regionu, ali ne žele intenzitet svakodnevnog života u Dubaiju.
Azija beleži snažan, ali veoma neujednačen rast
Azijsko-pacifički region ostvario je prosečan rast cena luksuznih nekretnina od 3,6 odsto, ali su rezultati pojedinačnih tržišta bili izrazito različiti.
Dok je Tokio zabeležio spektakularan skok, luksuzne nekretnine u Hongkongu pojeftinile su za 2,1 odsto tokom 2025. godine. Ipak, završnica godine donela je snažan oporavak aktivnosti u najskupljem segmentu: u četvrtom kvartalu u gradu je zaključena 81 transakcija vredna najmanje deset miliona dolara, što je bio drugi najbolji rezultat posle Dubaija.
Singapur je nastavio da postavlja nove cenovne rekorde, ali je broj transakcija ograničen visokim porezima i dodatnim dažbinama koje plaćaju strani kupci. Mumbai, s druge strane, postaje sve važniji zahvaljujući ubrzanom stvaranju privatnog bogatstva u Indiji.
Potpuno drugačija situacija zabeležena je u pojedinim gradovima kontinentalne Kine. U Guangdžouu su cene luksuznih nekretnina pale za 12,2 odsto, pod uticajem slabijeg poverenja kupaca i nastavka prilagođavanja kineskog stambenog tržišta.
Evropa privlači kapital koji napušta tradicionalne centre
Evropsko tržište luksuznih nekretnina nije izgubilo privlačnost, ali se kapital danas preusmerava između gradova mnogo brže nego ranije.
London ostaje jedan od najvažnijih globalnih centara bogatstva, poslovanja, obrazovanja i kulture, ali promene poreskih pravila utiču na odluke najbogatijih stanovnika. Deo kupaca smanjuje budžete, odlaže kupovinu ili bira luksuzno iznajmljivanje umesto vlasništva.
To ne znači da imućni pojedinci napuštaju London. Grad sve češće koriste kao privremenu bazu za poslovne sastanke, društvene događaje i kraće boravke, umesto kao jedino mesto stanovanja. Takav način života podstiče potražnju za manjim, besprekorno uređenim rezidencijama na centralnim lokacijama i za izuzetno skupim nekretninama za izdavanje.
Istovremeno, Milano i Madrid privlače deo međunarodnog kapitala koji traži povoljniju kombinaciju kvaliteta života, kulture, klime i poreskih uslova. U segmentu kuća za odmor snažna tražnja zadržala se u Marbelji i francuskom alpskom centru Meribel, gde luksuzne nekretnine sve češće postaju dugoročna porodična imovina koja se prenosi generacijama.
Severna Amerika jedini region u negativnoj zoni
Severna Amerika bila je jedini veliki region koji je u proseku zabeležio pad vrednosti luksuznih nekretnina, prvenstveno zbog slabosti kanadskih tržišta.
Vankuver i Toronto ostali su pod pritiskom visokih troškova zaduživanja, dok su kupci postali oprezniji u okolnostima skupljih hipotekarnih kredita i sporije prodaje.
Njujork je ipak zabeležio blag rast cena, uz izražen nedostatak kvalitetnih, potpuno završenih nekretnina u koje kupci mogu odmah da se usele. Majami je registrovao blago smanjenje cena nakon izuzetno snažnog višegodišnjeg rasta, dok je Aspen ostvario treći najveći godišnji obim prodaje u svojoj istoriji.
Los Anđeles se suočio sa slabijom likvidnošću u super-premium segmentu, između ostalog zbog poreza poznatog kao Measure ULA, koji se primenjuje na prodaju nekretnina velike vrednosti. Za međunarodne kupce to je još jedan pokazatelj da porezi i regulativa postaju jednako važni kao pogled, lokacija i kvadratura.
Bogatstvo nastavlja da raste uprkos globalnoj neizvesnosti
Otpornost tržišta luksuznih nekretnina povezana je sa ubrzanim rastom broja izuzetno bogatih pojedinaca.
Prema modelu kompanije Knight Frank, broj ljudi čija imovina premašuje 30 miliona dolara povećan je sa 551.435 u 2021. na 713.626 u 2026. godini. To znači da se globalnoj populaciji ultra-bogatih za pet godina pridružila 162.191 osoba, odnosno u proseku 89 novih pojedinaca svakog dana.
Severna Amerika okuplja oko 37 odsto ove populacije, azijsko-pacifički region gotovo 31 odsto, dok na Evropu otpada nešto više od 25 odsto. Indija je između 2021. i 2026. zabeležila rast broja ultra-bogatih od 63 odsto, sa približno 12.000 na gotovo 20.000 ljudi.
Sve veća geografska rasprostranjenost bogatstva direktno utiče na tržište nekretnina. Kupci više nisu vezani samo za London, Njujork, Pariz ili Hongkong, već svoj život i imovinu organizuju između nekoliko gradova, često na različitim kontinentima.
Najbogatiji kupci žele nekretnine bez komplikacija
Jedan od najvažnijih trendova u 2026. godini jeste rast potražnje za potpuno završenim, profesionalno održavanim rezidencijama.
Kupci sa veoma visokom neto vrednošću sve ređe žele da preuzmu rizik renoviranja, višegodišnjih radova i upravljanja velikim domaćinstvom. Nekretnine koje nude gotov enterijer, privatnost, bezbednost i profesionalno održavanje zato se prodaju brže i često ostvaruju cenovni premium.
Upravo zbog toga brendirane rezidencije nastavljaju globalnu ekspanziju. Knight Frank procenjuje da bi do 2030. godine širom sveta moglo biti aktivno više od 1.000 takvih projekata. Kupci su spremni da plate više za nekretnine povezane sa poznatim hotelskim, modnim ili automobilskim brendovima, jer im one obećavaju standardizovan nivo usluge, privatnosti i kvaliteta.
Luksuzno iznajmljivanje postaje ozbiljna alternativa kupovini
Promene poreskih politika i sve veća mobilnost bogatih podstakle su i razvoj super-premium tržišta nekretnina za izdavanje.
Umesto kupovine velike rezidencije u svakom gradu u kojem povremeno borave, imućni pojedinci sve češće iznajmljuju potpuno opremljene stanove i kuće tokom nekoliko nedelja ili meseci. Na taj način zadržavaju slobodu kretanja i izbegavaju visoke poreze, transakcione troškove i obaveze dugoročnog održavanja.
To posebno dolazi do izražaja u Londonu, Njujorku, Milanu, Majamiju i Singapuru, gradovima koji ostaju važne poslovne i društvene stanice, ali više nisu nužno jedine ili stalne adrese najbogatijih ljudi.
Tržište u 2026. više ne zavisi samo od prestižne adrese
Najnoviji podaci pokazuju da luksuzna nekretnina više nije dovoljno privlačna samo zato što se nalazi u poznatom gradu. Kupci sve češće procenjuju kompletnu sliku: poreske obaveze, političku stabilnost, kvalitet obrazovanja, zdravstveni sistem, međunarodnu povezanost, privatnost i dostupnost profesionalnih usluga.
Tokio se izdvojio ograničenom ponudom kvalitetne novogradnje, Dubai brojem ultra-luksuznih transakcija, Abu Dabi diskretnijim životnim stilom, dok Milano i Madrid koriste promene koje pogađaju tradicionalne evropske centre.
Globalno tržište luksuznih nekretnina zato u 2026. godini ne karakteriše jednostavna trka za najvećim rastom cena. Reč je o mnogo široj preraspodeli bogatstva, kapitala i načina života, u kojoj pobedu odnose gradovi sposobni da ponude istovremeno sigurnost, uslugu, mobilnost i istinski kvalitet života.
